Суд не может признавать право собственности на объекты, которые не приняты в эксплуатацию.

Признание права собственности на объект незавершенного строительства, не принятого в эксплуатацию, в судебном порядке законодательством не предусмотрено.

27.05.2015г. судебной палатой по гражданским делам Верховного Суда Украины было рассмотрено дело № 6-159цс15 по иску ООО «Херсонавтотранс» к 8 ответчикам о признании договоров недействительными, признании права собственности и истребовании имущества из чужого незаконного владения и по иску ООО «Сидвин» к ООО «Херсонавтотранс» и тем же ответчикам о признании права собственности и истребовании имущества из чужого незаконного владения. Иск ООО «Сидвин» был удовлетворен, иск ООО «Херсонавтотранс» удовлетворен частично, решение оставлено в силе. ВСУ отменил решения низших судов и отказал в обоих исках ввиду следующего.

Суды предыдущих инстанций придя к выводу о том, что вновь созданное недвижимое имущество выбыло из владения собственников помимо их воли и они не имеют возможности в другой, чем по решению суда, способ признать право собственности на это имущество и истребовать его из незаконного владения ответчиков, суд удовлетворил частично требования, хотя в установленном порядке указанное недвижимое имущество не принято в эксплуатацию, право собственности за ними не зарегистрировано, а зарегистрировано за другим лицами - ответчиками по делу. При этом суд не учел положения частей 3, 4 ст. 92 ГК Украины.

ВСУ разъяснил, что согласно части 2 ст. 331 ГК право собственности на вновь созданное недвижимое имущество возникает с момента завершения строительства. Если договором или законом предусмотрено принятие недвижимого имущества в эксплуатацию, право собственности возникает с момента его принятия в эксплуатацию. Если право собственности на недвижимое имущество согласно закону подлежит государственной регистрации, право собственности возникает с момента государственной регистрации.

Анализ положений ст.331 ГК в системной связи с нормами ст.ст.177-179, 182 ГК, части 3 ст. 3 Закона Украины «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их обременений» дает основания для вывода о том, что право собственности на вновь созданное недвижимое имущество как объект гражданских прав возникает с момента его государственной регистрации. Статья 1 Закона определяет, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество - это официальное признание и подтверждение государством фактов возникновения, перехода или прекращения прав на недвижимое имущество, обременение таких прав путем внесения соответствующей записи в Государственный реестр вещных прав на недвижимое имущество.

Статья 18 Закона «Об основах градостроительства» предусматривает, что реализация градостроительной документации заключается во внедрении решений соответствующих органов государственной власти, органов власти АР Крым и органов местного самоуправления при планировании соответствующих территорий, комплексной застройке и реконструкции населенных пунктов, проектировании и строительстве объектов жилищно-гражданского и производственного назначения, систем транспортного и инженерного обеспечения, упорядочении и благоустройстве территорий.

В соответствии с Порядком принятия в эксплуатацию законченных строительством объектов, утвержденным постановлением Кабинета Министров Украины от 22.09.2004г. № 1243, принятие в эксплуатацию законченных строительством объектов заключается в подтверждении государственными приемными комиссиями готовности к эксплуатации объектов нового строительства, реконструкции, реставрации, капитального ремонта зданий и сооружений как жилищно-общественного, так и производственного назначения, инженерных сетей и сооружений, транспортных магистралей, отдельных очередей пусковых комплексов, их инженерно-технического оснащения в соответствии с утвержденной в установленном порядке проектной документации, нормативных требований, исходных данных на проектирование.

Таким образом, государственной регистрации подлежит право собственности только на те объекты недвижимого имущества, строительство которых закончено и которые приняты в эксплуатацию в установленном порядке.

Однако в пересматриваемом деле истцами не представлено доказательств ввода объектов недвижимого имущества спорной базы отдыха «Дружба» в эксплуатацию в установленном порядке и приобретение этим имуществом статуса объекта недвижимого имущества как объекта гражданского права.

Признание права собственности на объект незавершенного строительства, не принятого в эксплуатацию, в судебном порядке нормами ГК или другими нормативными актами не предусмотрено. Указанный вывод содержится и в постановлении ВСУ от 19.09.2011г. по делу № 3-82гс11.

При таких обстоятельствах суд неправильно применил норму ст. 392 ГК и безосновательно принял решение о признании за истцами права собственности на спорное имущество. ВСУ не согласился с решением суда об истребовании этого имущества из владения ответчиков, поскольку иски об истребовании имущества на основании ст. 387 ГК подлежат удовлетворению в случаях, когда у собственника (владельца) имущества, которое выбыло из его владения и находится в неправомерном (незаконном) владении другого лица, остается право на это имущество, в то время как истцы в установленном законом порядке право собственности на вновь созданное имущество не получили.

Суд не может утверждать мировое соглашение, условия которого не связаны со спорными правоотношениями.

Если условия мирового соглашения противоречат закону или нарушают права, свободы или интересы других лиц, суд должен вынести определение об отказе в утверждении мирового соглашения и продолжить судебное разбирательство.

10.06.2015г. Высшим специализированным судом Украины рассмотрено дело №6-10418св15, по результатам рассмотрения которого, ВССУ отменил решения первой и апелляционной инстанции, которые ошибочно пришли к мнению относительно утверждения мирового соглашения. 

Истец обратилась с исковым заявлением в суд о признании действительным договора купли-продажи жилого дома. Свою позицию обосновывала тем, что между ней и ответчиком, в счет погашения долга был заключен договор купли-продажи дома. Так как ответчик отказалась нотариально заверять договор купли-продажи, истец изменила свои исковые требования и просила суд взыскать в ее пользу долг. 

Определением районного суда, оставленным без изменений определением апелляционного суда, утверждено мировое соглашение, которое было заключенное между сторонами по делу, которое предусматривает, что истец не имеет претензий по возврату долга ответчиком, а последний, в свою очередь не возражает о возникновении у истца права собственности и право регистрации на имущество. 

Коллегией судей судебной палаты по гражданским делам ВССУ определено следующее. 

В ч. 1 ст. 182 Гражданского кодекса Украины определено, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, обременения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации. 

Предписаниями ч.1 ст.220 ГК Украины в случае несоблюдения сторонами требования закона о нотариальном удостоверении договора такой договор является ничтожным. 

В соответствии с ч.3 ст.640 ГК Украины договор, который подлежит нотариальному удостоверению, является заключенным со дня такого удостоверения. 

Согласно ст.657 ГК Украины договор купли-продажи земельного участка, единого имущественного комплекса, жилого дома (квартиры) или другого недвижимого имущества заключается в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению, кроме договоров купли-продажи имущества, находящегося в налоговом залоге. 

Таким образом, договор купли-продажи, предметом которого является недвижимое имущество, должен быть обязательно нотариально удостоверен. 

Учитывая то, что договор купли-продажи между сторонами был нотариально удостоверен, судебные решения судов противоречат требованиям ст. ст.182, 640 ГК Украины, поскольку по своей сути суд фактически признал действительным договор купли-продажи, и именно такое исковое требование было первичной. 

Кроме того, ч.5 ст.175 Гражданского процессуального кодекса Украины определено, если условия мирового соглашения противоречат закону или нарушают права, свободы или интересы других лиц, суд выносит определение об отказе в признании мирового соглашения и продолжает судебное разбирательство. 

По содержанию указанной статьи процессуального закона мировое соглашение - это составленная сторонами с учетом всех заинтересованных лиц, участвующих в деле, соглашение, которое признается судом только после установления законности и обоснованности его условий, а также с учетом мнения всех заинтересованных лиц о возможности ее признание. Целью такого соглашения является урегулирование спора между сторонами, а ее условия могут касаться только прав и обязанностей сторон и предмета спора, то есть материально-правового требования истца к ответчику, в отношении которого он просит вынести судебное решение. Не может признаваться судом мировое соглашение, условия которого не связанные со спорными правоотношениями. 

Таким образом, суды в нарушение требований ст.ст. 212 - 214, 315 ГПК Украины указанных требований закона не учли и безосновательно применили к данным правоотношениям ст.16 ГК Украины для избрания такого способа защиты, как признание мирового соглашения, и в обход закона фактически признали действительным договор купли-продажи недвижимости.